AI 分析引用公开资料，见文末来源列表
三个收益率的差别，就是「扣了什么、除以什么」。示例楼盘 A 1 房是演示数据：Dubai Marina、780 sqft、房价 1,680,000 迪拉姆，在租合同年租 103,000 迪拉姆。本文依次区分 毛租金收益率（Gross Rental Yield）、年净运营收益 NOI（Net Operating Income）、净运营收益率（Net Operating Yield） 和 全现金运营收益率（All-cash Operating Yield）。标题里的「净收益」指净运营收益率。
一、三个数分别怎么算
| 指标 | 怎么算 | 示例楼盘 A 1 房 |
|---|---|---|
| 毛租金收益率 | 年租金 ÷ 房价 | 6.1% |
| 净运营收益率 | 年净运营收益 NOI ÷ 房价 | 4.2% |
| 全现金运营收益率（税前） | NOI ÷（房价 + 一次性取得成本） | 4.0% |
毛口径只用租金和房价，适合快速看数据；净口径先扣空置和运营费；全现金口径还把登记、受托机构和佣金等一次性取得成本加入分母。三个数都有用，但不能混成一个数来解读。
二、从年租金到 NOI：先扣空置，再扣运营费
空置与收缴损失（Vacancy and Collection Loss） 在本演示的在租房默认为 5%，约等于一年空 18 天；空置或新交付可以用 8%–10% 做假设。租约到期后，房东只能凭法定理由收回，例如自住或出售，并须经公证或挂号信提前 12 个月通知，所以换租窗口可能比直观想象更长。
服务费（Service Charge） 由业主按面积逐年缴纳。2025 年公开报道引用的量级是主流公寓区约 10–22 迪拉姆/sqft/年，Downtown 与 Marina 均值约 16–21。来源没有说明是否含 5% VAT，本演示按净额另加 5% VAT；真实数值应按具体楼盘在 DLD Service Charge Index 查询。
物业管理费常见口径为年租 7%、最低 7,000 迪拉姆，或年租 9%、最低 9,000 迪拉姆，另加 VAT。维修在法律默认下由房东负责；AED 500 以下小修由租客承担只是合同惯例。房东保险不强制。NOI 不扣贷款本息，运营与融资需分开看；这一 NOI 口径参考美国 HUD 指南，不是迪拜规则。
| 项目 | 金额（AED） | 口径 |
|---|---|---|
| 年租金 | 103,000 | 在租合同演示数据 |
| 有效年租金（扣空置 5%） | 97,850 | 演示假设 |
| 服务费（含 VAT） | 16,380 | 20 迪拉姆/sqft × 780 sqft + 5% VAT |
| 物业管理费（含 VAT） | 7,571 | 年租 7% + 5% VAT |
| 维修保养 | 2,000 | 演示假设 |
| 房东保险 | 1,000 | 演示假设 |
| 运营费合计 | 26,951 | 各行先取整再相加 |
| 年净运营收益 NOI | 70,899 | 有效年租金减运营费 |
三、从 NOI 到全现金运营收益率：分母加上一次性费用
一次性登记和交易费用已经为取得这套房发生，因此全现金口径把它们加入总投入。若只用房价作分母，就没有反映买入时已支付的取得成本。
| 项目 | 金额（AED） |
|---|---|
| DLD 转让费 | 67,200 |
| DLD 行政费 | 580 |
| 登记受托机构费（含 VAT） | 4,200 |
| 经纪佣金（含 VAT） | 35,280 |
| 开发商 NOC 费 | 1,000 |
| 一次性取得成本合计 | 108,260 |
| 全现金总投入 | 1,788,260 |
本例的算式是 70,899 ÷ 1,788,260 ≈ 4.0%。一次性费用的具体规则和可改参数，与《迪拜买房全流程与一次性费用清单》使用同一口径。
四、为什么不能只看毛收益
- 示例楼盘 D 1 房位于 Business Bay，是演示数据。它的毛租金收益率为 6.4%，高于 A 的 6.1%；但演示服务费为 26 迪拉姆/sqft，全现金运营收益率为 3.8%，低于 A 的 4.0%。
- A 的空置假设从 5% 改成 10% 后，NOI 从 70,899 迪拉姆变为 65,749 迪拉姆，全现金运营收益率从 4.0% 变为 3.7%。
- 区域挂牌毛收益率榜是公开挂牌口径；演示现房全现金运营收益榜按空置 5%、默认费用和税前的统一情景计算。两者不能混着比。
五、这些数没有算进去什么
- 口径为税前，未扣投资者所得税，也不包含投资者本国税负。
- 不含贷款。加入贷款后，应另算还本付息、融资费用和权益现金流。
- 不含大修等资本性支出、出售费用和价格变动。
- 收益率是按演示假设得出的估算，不代表未来回报。