AI 分析引用公开资料，见文末来源列表
期房（Off-plan） 和 现房（Ready） 的差别在三件事：钱怎么付、风险在哪、收益怎么算。示例期房 E 是演示数据：位于迪拜南城，1 房，700 sqft，合同价 840,000 迪拉姆，预计 2027 Q4 交付。交付时间是开发商公布口径，未核实。
一、钱怎么付
付款计划（Payment Plan） 是开发商的商业条款，监管没有规定统一结构。公开资料可核实的 Emaar 示例包括 10/90 和 20/80，交付时支付 15%–25%；交付后分期在市场上存在，但该来源说 Emaar 不常提供。一切以 买卖合同（SPA, Sale and Purchase Agreement） 为准。
本例的 60/40 是演示假设：交房前含尾款支付 60%，交付后支付 40%。
| 期次 | 时间 | 比例 | 金额（AED） |
|---|---|---|---|
| 预订：首付 | 2026-10 | 20% | 168,000 |
| 建设期分期 1 | 2027-02 | 10% | 84,000 |
| 建设期分期 2 | 2027-06 | 10% | 84,000 |
| 建设期分期 3 | 2027-10 | 10% | 84,000 |
| 交房尾款 | 2027 Q4 | 10% | 84,000 |
| 交付后付款 | 2027 Q4 起 | 40% | 336,000 |
| 合计 | — | 100% | 840,000 |
交房前累计 504,000 迪拉姆，占 60%；交付后 336,000 迪拉姆，占 40%。期房一手交易要进入 临时登记册（Interim Property Register），通常称 Oqood。官方费率是卖方 2% 加买方 2%，实务中开发商通常向买方收 4%。本例 Oqood 登记费为 33,600 迪拉姆，行政费 500 迪拉姆；后者取公开中介口径 250–500 的上限。
二、交付风险：法律管什么、不管什么
- 托管账户（Escrow Account） 以项目名义开设，由 DLD 认可机构管理。期房买方的款项要进入该账户，不得被开发商的债权人扣押；完工后留存 5%，单位登记到买方名下一年后释放。
- 未登入临时登记册的期房处置无效；开发商未取得土地与必要审批前不得预售。
- 买方违约时，开发商可扣留的比例受完工进度上限约束。完工 60% 以上时最多保留单位价值的 40%；已开工但低于 60% 时最多 25%；未开工时最多保留已付款的 30%。项目被 RERA 取消时，开发商须按规定退还全部款项。
- 说明文件没有规定延期补偿，通常按 SPA 约定。DLD 项目状态查询能看到项目状态、开工与完工信息、托管账户等字段，但这不等于完工、回款或收益承诺。
- 交付前转售须取得开发商 NOC，常见门槛是已付 30%–40%，NOC 费约 1,000–5,000 迪拉姆，转售仍要付 4% DLD 费。门槛因开发商而异。
三、收益怎么算：交付前「不适用」，交付后只是假设
交付前没有租金，当前收益率应显示「不适用」，而不是 0%。交付后可以做稳定期情景，但租金、空置和费用都是假设。
| 项目 | 金额（AED） | 口径 |
|---|---|---|
| 合同总价 | 840,000 | 演示数据 |
| Oqood 登记费 | 33,600 | 合同价 × 4%，惯例买方承担 |
| Oqood 行政费 | 500 | 中介口径 250–500，取上限 |
| 交房杂费 | 600 | 假设：产权证等 |
| 全现金总投入 | 874,700 | 合同总价加取得成本 |
| 年租金（稳定期假设） | 60,000 | 假设 |
| 有效年租金（扣空置 8%） | 55,200 | 假设 |
| 服务费（含 VAT） | 8,820 | 12 迪拉姆/sqft × 700 sqft + 5% VAT，演示假设 |
| 物业管理费（含 VAT） | 4,410 | 演示假设 |
| 维修保养 | 2,000 | 演示假设 |
| 房东保险 | 1,000 | 演示假设 |
| 运营费合计 | 16,230 | 演示假设 |
| 年净运营收益 NOI | 38,970 | 有效年租金减运营费 |
| 全现金运营收益率（稳定期，假设） | 4.5% | 税前 |
分母用合同总价加取得成本，不用已付的首付。只拿已付款做分母，会把收益率算高。稳定期 4.5% 只是演示假设，不代表交付时的实际租金、空置或费用。
四、期房和现房放在一起看
| 看什么 | 现房 | 期房 |
|---|---|---|
| 什么时候能收租 | 取决于现有租约或放租进度 | 交付并具备出租条件后 |
| 收益率怎么显示 | 可按当前租金和费用计算 | 交付前显示不适用，交付后只做假设情景 |
| 怎么付款 | 过户时按合同和资金安排付款 | 按 SPA 中的分期节点付款 |
| 一次性登记费 | DLD 转让费与相关取得成本 | Oqood 登记费与相关行政费 |
| 主要不确定性 | 租约、空置、维修和实际账单 | 交付时间、交付后的租金与空置、转售门槛 |
两类收益率口径不同，不能直接比较。现房可以有当前运营数据，期房在交付前只能展示付款和风险信息，交付后的数字仍是情景假设。
五、为什么演示榜里没有期房
演示现房全现金运营收益榜只收录现房，按空置 5%、默认费用和税前的统一情景排序。期房的收益只是交付后的假设情景，不和现房混排。这样可以避免把现在可计算的运营结果，与未来才可能成立的假设放在同一名次里。