把收入、费用和假设逐项摊开，核对这笔账。
2027 Q1 · 预计
示例（开发商公布口径，未核实）
交付前：当前租金 / 当前收益率不适用；显示已付 / 待付与托管账户可核验（研究 06 R07、03 C03）
不显示当前租金与当前收益率
预订：首付
2026-10 · 50%
AED 1,122,000
交房尾款
2027 Q1 · 10%
AED 224,400
交付后付款
2027 Q1 起 · 40%
AED 897,600
税前 · 全现金 · 期房交付后稳定期（假设）
Housing Fee 为年租的 5%，长租通常由租客随 DEWA 账单缴纳；空置期承担情况需核实。
阿联酋政府租赁指南（2026-01-20）与迪拜土地局常见问题（未注明日期）；调研访问日 2026-09-10
DEWA 开户押金可退，属于资金占用，不计入取得成本或运营费。
DEWA Ejari 常见问题（2026-05-16）；调研访问日 2026-09-10
Ejari 登记费惯例由租客支付，实际以合同约定为准。
迪拜土地局租赁合同登记服务（未注明日期）；调研访问日 2026-09-10
阿联酋对个人不征所得税；无年度房产税为现有资料口径（官方清单缺省及二手来源），并非官方明确结论。符合条件的住宅租赁免 VAT，个案须确认。
阿联酋政府税务门户（2026-03-30）与联邦税务局房地产 VAT 指南（2021-04）；调研访问日 2026-09-10
投资者本国税负未含；个案请咨询律师或税务师，本页不作税务结论。
阿联酋政府税务门户与联邦税务局自然人房地产投资指南（2024-10）；调研访问日 2026-09-10
服务费应按具体楼盘与年度查询 DLD 服务费指数，演示值不能代替实际账单。
迪拜土地局服务费指数（未注明日期）；调研访问日 2026-09-10
外国人只能在迪拜法规指定区域取得 freehold 或最长 99 年的用益 / 租赁权，区域清单可扩展；某具体楼盘的权利类型以产权证为准。
具体地块资格需通过 Dubai REST / DLD 查询，必要时由对应领域的持牌专业人士确认
来源
调研访问日 2026-09-10
二手现房、个人全款的一次性费用：DLD 转让费 4% × 房价（官方口径买卖各 2%，惯例买方全付、可协商）；DLD 行政费约 AED 580（DLD 逐项约 520，市场常引 580）；登记受托人费 AED 4,000 + 5% VAT（房价 ≥ 50 万，否则 2,000 + VAT）；经纪佣金约 2% × 房价 + 5% VAT（无法定比例，按协议）；开发商 NOC 费 AED 500–5,000。最终以 Form F 与受托机构收费为准。
可给区间与官方 / 惯例标注；最终以 Form F 与受托机构收费为准
来源
调研访问日 2026-09-10
DLD 官方费率写「买卖各付 2%」；市场惯例是买方承担全部 4%，可以协商。
官方各 2%、惯例买方 4%、可协商
来源
调研访问日 2026-09-10
经纪佣金没有法定比例：惯例约 2% + 5% VAT；Bylaw No. (85) of 2006 规定「按协议，无协议按惯例」，由委托方支付且须书面委托。
惯例约 2% + VAT，无法定比例
来源
调研访问日 2026-09-10
期房款项必须进入以项目名义开设、由 DLD 认可机构管理的托管账户，不得被开发商债权人扣押，完工后留存 5% 一年（Law No. (8) of 2007）；未登入临时登记册的期房处置无效（Law No. (13) of 2008）；买方违约时开发商可扣留比例按完工比例限定，RERA 取消项目时须全额退款（Law No. (19) of 2017）。
具体项目风险与退款需由律师或相应持牌人士确认
来源
调研访问日 2026-09-10
开发商付款计划是商业条款：公开资料可核验的 Emaar 示例有 10/90、20/80（交付付 15%–25%）；其他结构及交付后是否分期由项目自定，以 SPA 为准。
结构示例，以 SPA 为准
来源
调研访问日 2026-09-10
期房转售须取得开发商 NOC，常见门槛为已付 30%–40%，NOC 费约 AED 1,000–5,000，转售仍产生 4% DLD 费；Oqood 初始登记官方费率为卖方 2% + 买方 2%，实务中开发商向买方收 4%。
开发商 NOC 政策：个案需由对应领域的持牌专业人士确认
来源
调研访问日 2026-09-10
房产投资黄金签证门槛 AED 2,000,000（可多套合计、可按揭并附银行 NOC 信、联名份额须 ≥ AED 2M），10 年可续；期房是否合格官方页未写明。
期房是否合格需向 GDRFA 或相应持牌人士确认
来源
调研访问日 2026-09-10
2 年房产投资者居留（DLD「Taskeen」）：官方页现已不设最低房价（单独持有），联名份额 ≥ AED 400,000，费用 AED 10,212.50；规则近期变动，需向 DLD / GDRFA 核实。
规则近期变动：个案需由对应领域的持牌专业人士确认
来源
调研访问日 2026-09-10
监管上限（CBUAE，二手转述、原文未核实）：外籍首套 ≤ AED 5M 为 80%、> AED 5M 70%、第二套 60%、期房 50%，最长 25 年；非居民由银行自定，常见 50%–60%（HSBC 自述最高 60%，估值费 AED 2,625 含 VAT）。利率不预填，由用户输入。
实际审批 LTV 与利率：个案需由对应领域的持牌专业人士确认
来源
调研访问日 2026-09-10
年度持有成本：服务费（主流公寓约 AED 10–22/sqft/年，Downtown / Marina 均值约 16–21；来源未说明区间是否含 5% VAT，演示算账按净额另加 5% VAT，实际值按楼盘查 DLD 服务费指数）；物业管理常见年租 7%（或 9%）+ VAT；维修保养与房东保险（非强制）；供冷容量费 AED 750/RT/年（实务常转嫁租客）；Housing Fee（年租 5%）由租客随 DEWA 缴。
算账页按此预填，实际值按 DLD 指数查询
来源
调研访问日 2026-09-10
服务费是业主每年按建筑面积缴的公共部分维护费（AED/sqft/年）；具体项目可能含公共部分维护、保险、储备金与 master community 费用，组成因项目而异。主流公寓区约 AED 10–22，Downtown / Marina 均值约 16–21，超高端可达 60+。来源未说明区间是否含 5% VAT；演示算账按服务费净额另加 5% VAT。服务费由 RERA 的 Mollak 系统监管，欠费形成留置权、未付清不得处分该单元；实际值按楼盘在 DLD Service Charge Index 查询。
演示服务费单价可用于算账；真实账单未核验，按具体楼盘查询指数
来源
调研访问日 2026-09-10
涨租受 Decree No. 43 of 2013 阶梯限制（0 / 5 / 10 / 15 / 20%），以 RERA 租金指数为基准，须提前 90 天通知；租约到期后房东只能以四种法定理由（拆建、大修、自住 / 一等亲属自住、出售）收回，须提前 12 个月公证或挂号信通知；Ejari 登记强制。
个案纠纷需持牌人士 / 律师确认
来源
调研访问日 2026-09-10
DET 假日屋许可业主可自行申请（每卧室 AED 300 起、每套每年上限 AED 1,200），住客按卧室每晚缴 Tourism Dirham；短租收益公开数字为弱证据且口径与长租不同。本演示不做短租算账。
本演示不算短租收益
来源
调研访问日 2026-09-10
阿联酋对个人不征所得税，官方税种清单中没有年度房产税与资本利得税；个人无牌照出租 / 出售房产的所得不在企业所得税范围内；住宅买卖免 VAT（竣工 3 年内首次供应零税率）。投资者本国税负与跨境汇款不在本演示范围。
税务 / 外汇个案一律转律师 / 税务师；本演示只给阿联酋公开税制事实
来源
调研访问日 2026-09-10